פינוי שוכר בכח - תוקפה של הסכמת הצדדים 

פינוי שוכר בכח – תוקפה של הסכמת הצדדים

 עורך דין רן בוכמן

באין ספור הסכמי שכירות, עומדים בעלי הנכסים על כך כי אם לא ישולמו דמי השכירות או אם  המושכר לא יפונה במועד, תהיה נתונה בידי המשכיר האפשרות לפנות את השוכר מהנכס בכח ולנתקו מקבלת שירותים בסיסיים דוגמת מים וחשמל וכך, מוצאים עצמם הצדדים להסכם, המשכיר והשוכר, חותמים על סעיף שלשונו הנה ברוח זו:

"מבלי לגרוע מהוראות ההסכם, היה והשוכר לא פינה את המושכר בהתאם להוראות ההסכם ו/או בהתאם לדרישת המשכיר, המשכיר יהא רשאי במקרה כזה להיכנס למושכר בעצמו ו/או על-ידי בא כוחו ולפנות את חפצי השוכר על חשבון השוכר ולהשיב את המושכר לחזקתו הבלעדית".

או לדוגמא:

"הופר חוזה זה בהפרה יסודית יהא המשכיר זכאי לבטל את החוזה ו/או להפסיק את השכירות ו/או לפנות את השוכרת מהמושכר ו/או להפסיק את אספקת חשמל, מים וטלפון למושכר"

נשאלת השאלה האם עצם הסכמת הצדדים וחתימתם על סעיף המאפשר למשכיר לפנות בכח את השוכר תוך עשיית דין עצמי מתיר למשכיר באמת לפנות את השוכר?

יש הנוטים לחשוב, בטעות, כי ה"סעד העצמי" בפינוי נכס מעוגן בחוק וזאת נוכח הוראות סעיף 18 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק") אשר נועד לספק הגנה על החזקה במקרקעין ומאפשר שימוש סביר בכח למניעת הסגת גבול או שלילת שליטתו של מחזיק במקרקעין ואולם סעיף 18 לחוק אינו חל במקרה בו מי שזכאי להחזיק בנכס אינו מחזיק בו בפועל – בדיוק כמו במקרה בו הסתיים הסכם השכירות והשוכר אינו מפנה את המושכר לדוגמא – אלא הוא מוגבל למי שהחזיק בפועל וכדין במקרקעין ונושל מחזקתו.

משכך, עולה כי סעיף "סעד עצמי" הנחתם על ידי ובהסכמת הצדדים בהסכמי שכירות, אינו נכלל בחוק המקרקעין ומהווה התנאה על הוראותיו – התנאה אשר בתי המשפט, בשורה של פסקי דין, אינם מכירים בתוקפה, בעיקר משיקולי מניעת הפרת הסדר הציבורי [ראה לדוגמא ת.א 34929/06, פוטוטק (2002) בע"מ נ' י.גרוס ובניו בע"מ; ת.א 15723/08, טפטה נ' רומנו; ת.א 3089/01, ברכת שפע נ' בזאר שטראוס בע"מ; ת.א 183955/03, אגבאריה נ' תחנת סונול מכבים בע"מ] ואימוץ התפיסה לפיה אין להכיר בתוקפה של הוראה חוזית המתירה לכאורה עשיית דין עצמית מעבר להוראות החוק ועל כן, פינוי שוכר בכח, חרף קיומו של סעיף המתיר זאת בהסכם השכירות, הנו בניגוד לדין ומקים עילת תביעה לשוכר אשר נפגע וניזוק כתוצאה מהפינוי

אז מה בכל זאת אפשר לעשות?

כאשר לטענת המשכיר, הפר השוכר את תנאי השכירות, עליו לנקוט בהליכים משפטיים נגד השוכר ולהגיש "תביעה לפינוי המושכר" בצירוף מלוא האסמכתאות והעדויות שבידיו וזאת מבלי לוותר על  סעדים נוספים ואחרים אותם ניתן לתבוע בהליך נפרד אף ללא צורך בקבלת רשות מבית המשפט. בהתאם לתקנות סדר דין אזרחי (תיקון מס' 2), התשס"ט 2008, יקבע בית המשפט מועד לדיון בתובענה לא יאוחר משלושים יום מהמועד האחרון להגשת כתב הגנה בתיק כאשר הרציונל העומד מאחורי מועד זה הנו מתן מענה מהיר יחסית לפתרון הסכסוך ובהנחה כי לשוכר אין טענות הגנה כנגד תביעת הפינוי ורק לאחר שיקבל המשכיר פסק דין מבית המשפט המוסמך, פסק דין לפיו על השוכר לפנות את הנכס, יהיה רשאי המשכיר לפנות לרשות האכיפה- ההוצאה לפועל - כדי לבצעו.